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首都圏新築マンション市場 数の調整、価格維持に作用 ~その1~

2021.4.26|業界の知識を深める

  • マンション
  • 分譲戸建て
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コロナ禍における数的変化を考察

コロナウイルス流行の影響を見極めるために3月以降毎週のようにマンション市場の検証を行っている。データを文字通り見るだけでは、現在起きていることを判断するのは難しいと痛感している。特に新築マンションは、今までのところ価格に大きな変動が起きたとは言えない状況である。4月には東京23区で価格の下落が見られる(グラフ1)。平均坪単価は3月には431・9万円とかなり高いレベルにあったが、4月には一気に344・4万円に下落している。しかし、これはあくまで平均値の変動であり、これをそのまま鵜呑みにするのは市場を見誤る可能性があり危険である。

(株式会社東京カンテイ 市場調査部 上席主任研究員 井出 武)


4月は高額物件ほぼゼロ

4月7日に首都圏(1都3県)は緊急事態宣言の発令によりマンションの分譲事業が大きな制約を受けるに至っている。営業自粛要請などもあり、営業店舗や、マンションギャラリー、モデルルームなどは休業を余儀なくされている。大手ディベロッパーは多くが営業活動をストップしたため、4月は高額な物件の供給がほぼゼロとなった。東京23区は高額物件が多く供給されるエリアであるため、他のエリアと比べても影響が大きかったと考えられる。平均坪単価の下落は供給した物件のラインナップの変化であり、実質的な価格の下落とは異なる。

東京23区では4月には76戸、5月には74戸と、通常では想像できないような供給の落ち込みとなった。緊急事態宣言は5月26日に解除されたため、実質6月以降に新築分譲を再開したディベロッパーも多かったが、戸数の戻りは芳しくなく、6月は東京23区では418戸に留まった。これは例年の半分弱の戸数水準である。続く7月は756戸となった。これは前年19年の815戸に対して92・8%にあたり、かなり戻している。8月の分譲戸数の増加は大手ディベロッパーの物件供給が増加した要因が大きい。

今後新規分譲戸数が本格的に戻っていくには、大型プロジェクトや大規模物件などの市場を牽引するような大型プロジェクトの登場が不可欠である。

しかしながら、コロナウイルスに関しては、依然としてワクチンや特効薬の供給を待っている状況である。決して致死率が高いウイルスではないことは明らかになってきたものの、国民の多くは高い警戒感の中で生活を送っており、マスクなしで日中屋外に出ることは、依然危険だと感じている。このような環境では、新築マンションを事業としてみた場合、大型プロジェクトほど集客力や注目度は高くなるものの、販売期間の長期化や、都度懸念されるコロナウイルスの周期的な流行の到来の影響など、不確定要素が多すぎるため通常よりも事業リスクを高く見なければいけない状況であることは想像に難くない。実際に現在新規分譲されているマンションは小ロットの(総戸数が50戸未満)の物件が多くなっており、リスクを回避しながら事業を展開しているのが現実だ。

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分譲戸数減は〝悪〟なのか

変な問題提起ではあるが、ここ数年の分譲戸数の減少は、価格の維持に有効であったことは当社では時宜に応じてデータで証明してきた。分譲戸数の減少は「はじめにありき」ではなく、建築コストの上昇を契機として、急激な価格の上昇が起こり、よって購入可能者が減少していくことで連鎖的に起こった。さらに購入者が減少することでさらに分譲物件が絞り込まれ、立地条件は好条件となり、価格はさらに高額となるという循環を生み出した。物件の絞り込みにより大規模なJVが増加する一方で、価格を極端に高額にするのが困難な郊外の物件が減少していく結果となった。これ自体も、平均価格を押し上げる要因になる。

グラフ2は金融危機の頃(07年1~10年6月)の新築マンション分譲戸数と平均坪単価のデータである。金融危機はリーマン・ショック(08年9月)よりも前に始まっており、主としてサブプライムローン問題により信用不安から金融不安、金融危機に至たり米国の株価が大きく下落した07年8月頃からの一連の動きを指している。

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日本の株価も連動する形で8月以降下落した。しかし、新築マンションの平均坪単価および量は08年3月まで上昇トレンドが継続している。しかし08年4月以降は明確に下落傾向に転じ、概ね09年4月まで下落トレンドが続いた。

問題はこの間に分譲マンション戸数は大きな変化がなかったことである。金融危機が顕在化した07年9月~12月の時期は明らかに例年と比べ供給量が減少している。この時期は通年だと「秋の商戦期」にあたるため、他の月よりも分譲戸数が増加するのが通例であるが、この年は金融不安の発生が影響して新規供給が抑えられたと見られる。07年は年頭から「すでにバブルである」と言われていたが、それでも一定の新規供給が7月まで続いていたことから、価格が高騰したために供給量が減少するという構図にはなっていなかったこともわかる。

前述の通り08年4月以降は明らかに平均坪単価が下落しはじめたが、分譲戸数はほぼ例年並みの供給量が分譲されていた。07年にはほぼないような状態になっていた「秋の商戦期」は大きく戸数を伸ばすには至っていないが、07年より明らかに増加している。先行きへの不安や価格の下落が長引くかも知れないという悲観的な考えが支配的であった08年において、新築マンション分譲戸数が大きく減少されることはなかった。むしろ、価格が下がっている市場に対応するように価格を安く設定したマンションを一定数市場に出すことによって、平均坪単価が下落したとも言えるのである。

購入者側がマンション購入に不安を持ち、需要が大きく減退していた時期に、新規分譲が例年通り行われ、売り切るためには価格を下げるのが一般的で理に適っている。この時期に価格は大きく下がり、市場は混乱した。「アウトレットマンション」という言葉も飛び出すほど、価格が下がってしまったのである。

グラフ2に戻って現在の動向を見てみよう。コロナショックが起こり、緊急事態宣言下となった20年4月以降、デベロッパーはマンションの供給を大きく抑えた。抑えたと言うより抑えざるを得なくなったと言うべきだろう。しかし、この間価格が大きく下落したり、下落傾向が顕著となったかと言えば、そうではない。4月に一度下落した価格は概ね現状維持の状態になっている。しかしこれらの動きは金融危機の時とは異なり、結果的に、分譲戸数という数の調整が行われたことで価格を維持する力が作用したと考えられる。

これらの動きはグラフ3で示した東京都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)やグラフ4の南西6区(品川区、大田区、目黒区、世田谷区、中野区、杉並区)の動きを見るとより鮮明になる。これらのエリアでは少なくとも7月までは下落しているとは言い難いのである。