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【建物検査士が解決】不動産の「建物検査」に関するよくある質問

2022.6.8|業務のプロになる

  • 不動産資格の豆知識Q&A
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建物検査士の実務に関するよくある質問

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Q:中古の建物を購入しましたが、大丈夫か心配です。
建物の知識は、ほとんどありません。気をつけることはありますか?


A:
建物の構造や使用されている建材によって変わりますが建築後10年以上たっている場合には、次の点に気をつけるとよいでしょう。
まずは、コーキングをみましょう。コーキングとは、窓と外壁の隙間やサイディングの隙間の継ぎ目のシールです。指で押してみてください。弾力が残っていれば大丈夫です。固くなったりヒビが入っていると打ち替えが必要です。
外壁の塗装部分を指でなぞってみてください。指に白い粉がつくと、チョーキングといって塗装の劣化です。塗り替えの必要があります。
他にも、目視だけで判断がつくことがいくつもあります。

建物検査士の講座では、建物の知識・建材の知識・劣化のチェックポイント・修繕計画の建て方が学べます。


Q:不動産会社に勤めているので、ある程度の建物の知識はあります。
不動産の知識と建物検査の知識はどのような違いがありますか?


A:
不動産会社では、取引として売買契約や賃貸契約に加えて建物の管理をされています。ところが多くの不動産の管理は日常管理や清掃が中心が主です。

建物は20年30年と時間が経つと、当然傷んできます。この経年劣化は、日常管理では、目に見て大きな変化が起きるわけではありません、見過ごされてしまいがちです。

建物検査は、この経年変化を定期的に見ることで、いち早く劣化を見つけることができます。早期発見が早期治療に結びつくのは病気と同じです。

毎年定期的に、2〜3時間の目視検査を行い、建物のカルテをつくり建物健康診断をすることは、不動産会社にとって有意義な「ビフォアーサービス」になります。


Q:建物検査士と建築士はどう違うのですか?
建物検査士どのような役割がありますか?


A:
建物に関する主な資格に、「建築士」「施工管理技士」があります。
不動産関連では「宅建士」「マンション管理士」などがあります。共通した知識の内容もありますが、その仕事はそれぞれ違っています。

「建築士」は、主として設計と申請、施工監理を行います。「施工管理技士」工事の管理を行います。
ここで同じカンリでも「管理」と「監理」は大きく違います。「管理」は、工事がスムースに設計通りにすすめるように管理を行います。

「監理」は、工事の施工者とは別な視点で、設計通りに工事が行われるかを「監理」します。
一方建物検査士は、すでに建っている建物の「現況の検査」「定期点検」「適合検査」「修繕・改善の提案」を行うのが役割です。
特に「定期点検」と「修繕・改善の提案」が。これからますます大切になってきます。


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Q:一般的の建物の寿命(態様年数)は、どのくらいあるのですか?
建物検査をすることで、建物の寿命がのびるのでしょうか?


A:
建物の耐用年数の考え方は、いくつかあります。ひとつは税法上の耐用年数です。
これは、税務申告する際の減価償却費を計算する年数で、本当の耐久性ではありません。
一般住宅では、築100年200年の古民家は地方に多く残っています。

しかし、統計では、日本の住宅の建替え年数は平均37年といわれています。
ところがアメリカは55年です。横浜の米軍基地の住宅は、60年以上前に建てられたものを改修して住んでいます。
この37年という短さには、いろいろな理由があると思われます。

一番の理由は、建物をメンテナンスすることがあまりないのでは、と考えられます。
SDGsとしてサステナブル(持続性)が求められています。建物の持続性の第一歩が、「建物検査」です。

少し勉強すれば、どなたでも習得することができます。建築士に頼らなくても第一歩を踏み出してはいかがでしょうか?


Q:木造建築には、在来工法とツーバイフォーがあると聞きました。
どのように違いますか?メリット・デメリットが知りたい。


A:
在来工法、軸組工法とも言います。竪に通し柱、管柱、束柱を使い、横材として土台、大引き、梁、棟木を組み上げた工法です。

ツーバイフォー工法(2×4)は、主として2インチと4インチの木材でパネルとつくり面として組み上げた工法で、壁式工法ともいいます。

どちらが良いかは、いちがいには言えません、軸組工法は、設計の自由度が高く、建築後も間取りが変えられるとする人もいます。


一方、壁式工法は、壁で広い空間を構成することができます。アメリカ映画でみられるような、広い吹き抜けの大広間も可能です。
どのような土地に、どのように住むかによって変わってくるでしょう。


Q:CLT建材とはどのようなものですか?
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A:
CLTとは直交集成材のことです。
板を縦方向と横方向に直交するように組み合わせた建材です。
欧米を中心に集合住宅の壁などに採用されています。かなり前からアメリカではアパート建設に採用されていました。

日本では、最近国産のCLT建材が、使われるようになりました。
メリットは、工法が容易で頑丈、耐震性も高い、シンプルな施工、コンクリートより軽いなどがあります。
近年は、中高層の建物も見受けられます。これからますます増えると考えられます。


Q:さんずいの地名は、地盤に問題があると聞きました。本当ですか?
簡単に地盤を調べる方法はありますか?
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A:
もともとが河川敷だったり、沼地だったりする土地にさんずい地名が多いから、そう言われます。
しかしそうとばかりは言えません。東京の銀座も江戸以前は沼地です。沢の地名のある丘陵地もあります。

元はどんな土地だったかは、古地図などで調べることもできますが、すべての土地に古地図はありません。
そこで、国土地理院に「旧版地図」というサービスがあります。明治時代からの地図が閲覧できます。
調べてみてください。ここは海だったのかなどが調べられます。
建物調査では、最初に調査してください。

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