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【認定サブリース建物取扱主任者が解決】不動産賃貸の「サブリース」に関するよくある質問

2022.6.7|業務のプロになる

  • 不動産資格の豆知識Q&A
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認定サブリース建物取扱主任者の実務に関するよくある質問


サブリースの歴史に関するよくある質問

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Q:サブリースという仕組みはいつ頃からあるのですか?


A:
諸説ありますが、現在のサブリースは1980年代の半ばではないかといわれています。


それ以前の住宅メーカーは、アパート建設は行っても、管理・運営は、大家さんがしなくてはならなかったのです。そこで地域の不動産屋さんに入居者募集を依頼して、管理も大家さんが行っていました。住宅メーカーは大家さんに多くのアパートを建ててもらいたいのですが、大家さん側は、管理ができないため、受注が頭打ちになっていました。

そこで、住宅メーカーは建てたアパートを一括借上げして系列会社に管理運営させるビジネスモデルを作り上げたのがスタートです。
そのため当初、住宅メーカーは建設で利益を上げなくても良かったのですが、建設では利益が得られなくなり、サブリース会社は運営で利益をあげなくてはならなくなったのが現在です。
ここに、現在発生しているトラブルの要因があると考えられます。



Q:江戸時代のサブリースサブリースという制度はいつごろから始まったのですか?


A:
諸説ありますが、サブリースを又貸しという概念で考えると、江戸時代の長屋もサブリースといえるかもしれません。
落語でおなじみの「大家さん」は実はサブリース事業の管理人だったようです。江戸の土地・建物の実際の所有者は、お寺や神社、大名家、一部裕福な商人だったと言われています。
「大家さん」は、寺社などの所有者から委託を受けて、長屋を管理するとともに、家賃を集めていたようです。その管理費は少なかったようで、長屋の住人の糞尿を農家に売ったり、いろいろな世話で稼いでいたようです。
どうも現在のサブリースのほうが世知がないですね。



Q:最近は等価交換による土地活用はあまり聞かなくなったようです。
多くがサブリース方式に変わったと聞きます。
どのような経緯でしょうか?


A:
マンションを建設して販売したり、賃貸する事業者にとって、土地を購入するのが一番の課題でした。適切な土地が見つかりません。
また土地神話があった時代で、手放しません。企業では土地を購入するには多額の資金が必要でした。

そこで考え出されたのが等価交換です。しかしこれもそれぞれの思惑が違いトラブルがあったりしました。
その後、建築したアパートは30年一括家賃保証しますとして、始まったのがサブリースです。金融機関も家賃保証があるならと積極的に融資します。オーナーも先祖代々の土地を売らなくて良いので、広がったようです。
これも、入居者が安定していた時代はよいのですが経済環境が変化すれば、トラブルが発生します。今はそんな時代でしょう。


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