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【速報】2021年度 賃貸不動産経営管理士試験 解答と解説【問41~50】

2021.12.7|資格取得

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21年度 賃貸不動産経営管理士試験 本社解答と解説

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【問 41】 正 解 ①

①は誤りで、正解。業務の全部の停止を命じることもできる(賃貸住宅管理業法34条1項)。

②は正しい。特定転貸事業者が監督処分を受けることがある(賃貸住宅管理業法33条1項、34条1項)。

③は正しい。賃貸住宅管理業法33条1項。

④は正しい。賃貸住宅管理業法34条3項。


【問 42】 正 解 ④

①は不適切。賃貸住宅管理業法における管理業務は、賃貸人から委託を受けて行う、賃貸住宅の居室及びその他の部分(使用と密接な関係にある住宅のその他の部分である、玄関・通路・階段等の共用部分等)について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うこと(賃貸住宅の維持保全)をいう(同法2条2項)。したがって、居室部分以外も対象とする。

②は不適切。借主の募集は宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与する(宅地建物取引業の免許が必要)。賃貸住宅管理業者は、賃料の収受や契約条件の交渉を賃貸人の代理人として、また、建物の維持管理の業務は、賃貸人から委託を受けて自ら行ったり、賃貸人のために当該業務に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理したりして行う(賃貸住宅管理業法2条2項2号)。

③は不適切。賃貸住宅管理業者は、貸主の賃貸住宅経営を総合的に代行する資産運営の専門家としての役割も要請されている。

④は適切で、正解。


【問 43】 正 解 ①

①は不適切で、正解。賃貸不動産経営管理士が業務管理者として、管理受託契約締結前の重要事項説明や契約時の書面交付等の一定の事項についての管理及び監督に関する事務を行う役割を担う(賃貸住宅管理業法12条1項)。法的には自ら実施する役割までは担っていない。

②は適切。賃貸管理業務の適正な実施にあたっては高度な専門性と経験等を要するからである。

③は適切。賃貸住宅管理業法は「賃貸住宅の入居者の居住の安定の確保及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を図る」ことを目的としている(同法1条)。そこで、賃貸不動産経営管理士は、宅地建物取引業者が媒介や代理をしないサブリース方式の転貸借契約において、転借人に対して契約締結前の重要事項説明や契約成立時の書面の交付を行うことが期待されている。

④は適切。賃貸不動産管理業の公益性・公共性の観点からも大変重要であるといわれている。


【問 44】 正 解 ①

①は適切で、正解。宅地建物取引業法は誇大広告等を禁止し、刑事罰の対象としている(32条)。誇大広告等とは、顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする、いわゆる「おとり広告」と、実際には存在しない物件等の「虚偽広告」についても本条の適用がある。本問の行為はおとり広告に該当する。

②不適切。実際には取引する意思のない実在する物件を広告することは、物件の内容が事実に基づくものであったとしても、おとり広告に該当する。

③は不適切。他の物件情報をもとに、賃料や価格、面積又は間取りを改ざんする等して実際には実在しない物件を広告する行為は虚偽広告である。

④は不適切。おとり広告は、宅地建物取引業法にも、不動産の表示に関する公正競争規約にも違反する行為である。


【問 45】 正 解 ①

①は正しく、正解。サラリーマン等給与所得者は会社の年末調整により税額が確定するので、通常は確定申告をする必要はないが、不動産所得がある場合には、確定申告により計算・納付をしなければならない。

②は誤り。不動産所得の計算において、個人の場合、減価償却の方法は定率法ではなく定額法を原則とする。「減価償却資産の償却方法の届出書」をその年の確定申告期限までに税務署に提出すれば定率法の採用も認められる。

③は誤り。賃貸不動産購入時のさまざまな支出のうち、不動産取得税や登録免許税、登記費用、収入印紙だけでなく、建築完成披露のための支出もその年の必要経費とすることができる。

④は誤り。不動産所得の収入に計上すべき金額は、その年の1月1日から12月31日までの間に受領すべき金額として確定した金額となる。未収の場合も収入金額に含まれる。


【問 46】 正 解 ④

①は正しい。令和3年3月19日に閣議決定された住生活基本計画の目標3に掲げられている。

②は正しい。家賃債務保証業者登録規程によれば、家賃債務保証業者登録簿は一般の閲覧に供される(8条)。

③は正しい。不動産登記において建物の床面積は、区分所有建物の専有部分の場合を除き、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により計算する(不動産登記規則115条)。なお、区分建物の場合は壁その他の区画の内側線で計算する。

④は誤りで、正解。土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない(民法717条1項)。建物の安全確保について事実上の支配をなし得る場合は、建物の賃貸管理を行う管理業者も占有者となる。


【問 47】 正 解 ①

①は不適切で、正解。問題文のガイドラインは、宅地建物取引業者が行う仲介の場面を想定した内容であるが、賃貸住宅管理業務においても参考になると考えられている。

②は適切。原状回復ガイドラインは、裁判例等を踏まえて作成されているものなので、実際にトラブルが生じて裁判等になった場合は、このガイドラインの内容が極めて有力な判断基準となり、無効となり得る。

③は適切。住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律8条に登録基準が定められているとともに、国土交通省令(同法施行規則)にも詳細な基準が定められている。

④は適切。消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して、重要事項について事実と異なることを告げることで、当該告げられた内容が事実であるとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる(消費者契約法4条1項1号)。


【問 48】 正 解 ①

①は不適切で、正解。所属する賃貸住宅管理業者の積極的な指示がある場合に限られるわけではない。

②は適切。

③は適切。

④は適切。


【問 49】正 解 ② ①は適切。保険とは、将来起こるかもしれない危険に対し、予測される事故発生の確率に見合った一定の金銭的負担を保険契約者(保険加入者)が公平に分担し、事故に対して備える相互扶助の精神から生まれた助け合いの制度である。

②は不適切で、正解。賃貸不動産経営において最も活用される損害保険は、保険業法上、第二分野に分類される。第一分野は生命保険である。

③は適切。地震保険は、地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償する保険である。特定の損害保険契約(火災保険)に付帯して加入するものとされており、単独での加入はできない。

④は適切。借家人賠償責任保険は、火災・爆発・水ぬれ等の不測かつ突発的な事故によって、賃貸人(転貸人を含む。)に対する法律上の損害賠償責任を負った場合の賠償金等を補償するものである。賃貸借契約において、借家人賠償責任保険(家財に関する火災保険の特約)に加入することが条件とされることもある。


【問 50】正 解 ③

①は適切。なお、地番と住居表示とは異なる。一筆の土地上に複数の住居が存在する場合には、地番ひとつに対し複数の住居表示があり、また、住居がない山林地域や田畑等については、住居表示は決められていない。

②は適切。なお、収集した資料に基づく調査結果と依頼者のニーズを総合的に考慮し、都市環境、社会的背景、経済動向を勘案して、具体案を作成する。

③は不適切で、正解。公的な土地の価格である固定資産税評価額は、公示価格の水準の7割程度とされている。なお、これは、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の時点における評価額で、3年ごとに評価替えが行われる。

④は適切。なお、路線価とは、相続税・贈与税の課税における宅地の評価を行うために設定される価格をいう。

『住宅新報』2021年11月30日号「21年度 賃貸不動産経営管理士試験 本紙 回答と解説」より)

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