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【速報】2021年度 賃貸不動産経営管理士試験 解答と解説【問21~30】

2021.12.7|資格取得

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21年度 賃貸不動産経営管理士試験 本社解答と解説

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【問 21】 正 解 ③

アは不適切。賃料増減額請求権の意思表示が相手方に到達したときに効力が発生する。

イは適切。最判昭56.4.20の判示の通りである。

ウは不適切。借主が減額請求を行った場合に当事者間で協議が調わない場合、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料の支払いを請求することができる(借地借家法32条3項本文)。

エは適切。賃料増減請求は調停前置主義が採用されている(民事調停法24条の2)。

以上によりイとエが適切で、正解は③となる。


【問 22】 正 解 ②

アは不適切。明渡しを命じる判決が確定しても、貸主は強制執行によらなければ居室内への立ち入りや残置物を処分することはできない。

イは適切。

ウは不適切。貸主は、借主の未払賃料についての支払いを命じる判決が確定していなくても敷金を充当することができる。

エは適切。公正証書に執行力が認められるのは金銭債務の支払いが履行されない場合に限られている。

以上からアとウが不適切で、正解は②となる。


【問 23】 正 解 ②

①は誤り。賃貸住宅標準契約書では、建物賃貸借の目的を「住居」と「事務所」に限定していない。

②は正しく、正解。同契約書に更新料に関する定めはない。

③は誤り。建物賃貸借契約における賃料は、建物だけでなく敷地の使用対価も含まれると解されており、同契約書もこの解釈を前提としている。

④は誤り。同契約書5条で共用部分の維持管理費は借主が支払うこととされている。


【問 24】 正 解 ③

①は不適切。この場合Bの賃借権はBの相続人が承継するが、判例は、相続人がBと同居していた内縁の妻に明渡しを求めることを権利濫用として認められないとしている(最判昭39.10.13)。

②は不適切。この場合Bと同居していた内縁の妻が反対の意思表示をしない限り賃借権を承継する(借地借家法36条)。

③は適切で、正解。最判平2.10.18の判示の通り。

④は不適切。Bに相続人がいない場合、賃借権を含む相続財産は法人とされ(民法951条)、相続財産管理人が財産の処分等を行い、その業務終了後に残った財産が国庫に帰属する(同法959条)。


【問 25】 正 解 ④

アは適切。必要費償還請求権の規定は任意規定であり、これを排除する旨の特約は有効である。

イは不適切。この場合、借主は留置権(民法295条)を主張して明渡しを拒むことができるが、明渡しまでの賃料相当損害金は負担する必要がある。

ウは不適切。有益費の償還範囲は、賃借人が支出した金額または対象物の価値の増加額であり、賃貸人がいずれか低い方を選択することができるとされている。

エは適切。造作買取請求権を行使した場合であっても、借主は同時履行の抗弁権及び留置権を主張して建物の明渡しを拒むことはできない。

以上から、アとエが適切で、正解は④となる。


【問 26】 正 解 ④

①は誤り。定期建物賃貸借契約において、賃貸人に中途解約権の留保を認める旨の特約を付してもその特約は無効である(東地平25.8.20)。

②は誤り。事前説明書面は定期賃貸借契約書とは別個の独立した書面であることが必要とされている(最判平24.913)。

③は誤り。媒介業者が重要事項説明を行ってもそれだけでは事前説明を行ったことにはならず、事前説明書面は必要である。

④は正しく、正解。特約によって賃料減額請求を排除することができる。


【問 27】 正 解 ④

アは誤り。連帯保証人であるCには検索の抗弁権(賃借人が債務を弁済する資力があり、かつ執行が容易であることを証明した場合にまず賃借人の財産に執行するように要求できる権利、民法43条)は認められず、誤りである。

イは正しい。抵当権設定者Dは抵当不動産の範囲に限られるが、保証人Cは無限責任を負担することになる。

ウは正しい。個人根保証については極度額の定めを書面によって行うことが要請されているが(民法465条の2第1項~3項)、法人にはこのような規制は存在しない。

エは誤り。保証の随伴性とは、主たる債務の債権者に変更が生じた場合に保証債務も債権者の変更に伴って新債権者に移転する性質をいうものであり、賃借人の地位が移転した場合に当てはまるものではない。

以上からアとエが誤りで、④が正解となる。


【問 28】 正 解 ④

①は正しい。賃借人Bが建物引渡しによって対抗力を備えた場合(借地借家法31条1項)、当該不動産の譲渡によって賃貸人の地位は譲受人Cに移転するとされている(民法第605条の2第1項)。

②は正しい。このようなAC間の合意があれば、賃貸人の地位はAに留保される。

③は正しい。賃貸人に地位を取得したCが建物の所有権移転登記を経なければ賃借人BはCからの賃料請求を拒むことができる(最判昭49.3.19)。

④は誤りで、正解。Bは賃借権の対抗要件を備えておらず、Bの承諾がなくてもAC間の合意によって賃貸人の地位がCに移転する。


【問 29】 正 解 ②

①は正しい。賃貸住宅管理業法2条1項本文の通りである。

②は誤りで、正解。建築中の家屋であっても、竣工後に賃借人を募集する予定で、居住の用に供することが明らかなときは、賃貸住宅に該当する(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方2条1項関係1(3))。

③は正しい。同解釈・運用の考え方2条1項関係1(3)により正しい。

④は正しい。同解釈・運用の考え方2条1項関係1(3)により正しい。


【問 30】 正 解 ②

①は正しい。賃貸住宅管理業法2条2項1号の通りである。

②は誤りで、正解。賃貸人が当事者となるものに限られない。

③は正しい。賃貸住宅の維持保全は居室及び居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分を対象とするものであり、居室以外の部分のみであれば維持保全には該当しない。(賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方2条2項関係2)」

④は正しい。同法2条2項2号の通りである。

(『住宅新報』2021年11月30日号「21年度 賃貸不動産経営管理士試験 本紙 回答と解説」より)

問31~40へ続く

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