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不動産開業を決めたら行いたい21のこと【準備と注意点】 ~その1~

2021.10.18|独立・開業

  • 不動産会社のミカタ
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年間5,000社以上が開業する不動産業界。

月間500社近くが新設されていることになり、いままさに開業を予定している方・考えている方も多いのではないでしょうか。

本ページでは不動産開業にあたり

・覚えておきたいこと

・準備すべきこと

・注意点

を紹介いたします。ここで紹介する内容をみていただければ不動産会社を開業するにあたり必要なことがおおまかに理解できます。

開業準備するにあたってのチェックリストとしてもご活用いただければと思います。

※当記事は不動産会社のミカタ『不動産開業を決めたら行いたい21のこと【準備と注意点】』を転載しています。


不動産開業を決めたら行いたい21のこと【準備と注意点】

開業資金

まず不動産会社を開業するにあたり必要な資金を確認しておきましょう。

以下は法人として不動産会社を開業する場合の最低費用です。

・法人設立費用:242,000円(株式会社)

・宅建協会への入会金:130万円~180万円※エリアによって異なる

・宅建都道府県庁申請料:133,000円~(知事免許)

合計:約200万円

不動産会社を開業する際には最低200万円はかかると覚えておきましょう。

不動産独立の開業資金はいくら?準備すべき初期費用をまとめて紹介

上記のコストは必ず発生し、プラスで事務所を借りたり、パソコン、デスクなどのインフラ回り、ホームページ制作などでプラス200万円程度、合計400万円程度の開業資金を見ておく必要があります。

開業資金に関する記事は別ページにて紹介しています。

不動産独立の開業資金はいくら?準備すべき初期費用をまとめて紹介

法人格は必須

不動産業者を開業するにあたり「個人事業主」で開業する方もまれにいますが、やはりお客様・銀行・取引先などからの見え方を考えると法人格として開業することをおすすめします。

また個人事業主の場合、万が一不動産取引で損害が発生した場合、責任の範囲に限度がありません。そのため個人資産も売却したり、借り入れを行ったりして損害を補填したりしなければなりません。

法人として不動産業を営むのであれば、責任の範囲に限度があるため個人資産まで影響を与えることはありません、

・周囲に与える信用の度合い

・損害賠償時に個人にかかる責任の範囲

これらを考えると必ず法人として開業したほうが良いでしょう。

法人登記は25万円程度のお金がかかりますが、法人登記代をケチるのは得策とは言えません。

設備面でコストを下げるなど、うまくやりくりして法人設立費用を捻出しましょう。


宅建業の開業はレンタルオフィス・シェアオフィスでは難しい

開業時に重くのしかかる事務所費用を削減するため、レンタルオフィスやコワーキングスペースを検討する方もいますが、レンタルオフィス・コワーキングでの不動産会社の開業は不可能です。

これには宅建業法で定められた不動産会社の事務所の定義が大きく関係しています。

詳しくは下記の記事をご覧ください。

不動産業はレンタルオフィスで開業可能なのか?【結論:ほぼ無理】


不動産開業にあたり融資を検討している方

不動産会社を開業するにあたり融資を検討している方は、日本政策金融公庫がおすすめです。

日本政策金融公庫は無担保・無保証で借りることができる国の融資です。

日本政策金融公庫の特徴は

・無担保・保証人不要

・金利が圧倒的に安い(3%~4%)

・融資の実行が早い

と銀行よりはるかに有利な条件で融資を受けることができます。

不動産に限らず、新設会社は銀行融資を受けにくいため、多くの方が日本政策金融公庫を利用しています。

日本政策金融公庫の上限額は

自己資本の最大2倍、もしくは1500万円のいずれか低いほう

となります。

ただし一般的には自己資本と同額の融資を受けるケースが多いようなので、資本金を500万円にしたいのであれば下記のようなケースを想定しておくとよいでしょう。

自己資本(250万円)+日本政策金融公庫(250万円)=500万円


融資を受ける場合には早めに動き出す必要あり

日本政策金融公庫では自己資本の動き(通帳)を見られます。

ここで見られているポイントは

・派手な金銭感覚がないか

・不審な金銭の出し入れはないか

・貯蓄額の計画性

など、融資して問題ないかチェックされます。

合わせて、公共料金の支払いやクレジットカードの滞納・その他の借り入れなども見られます。

日本政策金融公庫から融資を受けたい方は、事前に支払い関係をクリーンにして、融資が受けられる状態にしておく必要があります。


【不動産開業】法人を設立しよう

ここからは不動産会社を開業すると決めたら、具体的に決めていかなければいけないことをご紹介いたします。

※本記事では法人として開業することを前提としています。


資本金の決定

まず法人として開業する場合は資本金を設定する必要があります。

今では1円の資本金でも株式会社を設立することができますが、運転資金も含め500万円用意しておくとよいでしょう。

ちなみに開業時の資本金は1000万円以下で設定すると税制面で得します。

【不動産開業】資本金は1000万円以下に設定する理由

事務所の決定

先述した通り、不動産会社の事務所はレンタルオフィス、コワーキングオフィスでは開業することができません。

宅建業法の事務所の定義に適した事務所を選択する必要があります。

宅建業法の事務所の定義

・本店(主たる事務所)

・宅建業を営む支店(従たる事務所、その他の事務所)

・継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人をおくもの

次にチェックすべきは事務所としての要件を満たす5つの必須事項です。

①標識の掲示

②報酬額の掲示

③帳簿の備付け

④従業者名簿の備付け

⑤成年者である専任の宅地建物取引士(宅建士)の設置

これは本店だけでなく、支店も同様の条件を満たすことが必要とされます。

さらにさらに細かい条件で言うと、

・専用の出入り口がある

・居住スペースときっちり分けられている

・事務所としての形態が整えられている

・ 他の事業主との間がきちんと間仕切りがされている

・ほか

といったものもあります。

上記の条件をクリアできる事務所を借りて開業の準備を進める必要があります。


屋号・会社名の決定

個人事業・法人として営業活動をする場合には屋号や会社名を決定する必要があります。

不動産会社であれば、下記のようなネーミングがよく使用されています。

・○○不動産

・○○エステート

・○○サービス

・○○ハウス

※その他にも「地名を盛り込む」など、エンドユーザーがわかりやすい会社名が人気です。


法人登記

会社を設立する際には、法人としての登記をする必要があります。

登記費用の内訳は下記の通りとなります。

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法人登記自体は難しくありませんが、事務作業が発生するので、不動産の開業に強い行政書士などを利用すると、開業時の肉体的・心的負担を減らすことができます。

▼設立日も決める▼

法人登記は法務局に申請した日が設立日となりますので、合わせて設立日も決めておく必要があります。


事務所設備の準備(デスク・パソコン・コピー機など)

宅建免許を申請する際には事務所の写真を撮影する必要があるため、事務所の体を保ったインフラは最低限整えておく必要があります。

・コピー機

・電話機(固定・携帯)

・デスク・チェア

・パソコン

上記はあくまでも最低限のインフラのため、これ以外にも必要な方は事前にリストアップしておくことをおすすめします。


【設立後】銀行口座の開設も忘れずに

法人として営業する場合には法人名義の銀行口座を開設する必要があります。

意外と知られていませんが、法人口座は必須ではありません。代表者個人名義で取引を行うことは問題ありません。

ただし、取引先にもしっかりとした会社であるという印象を与えるためにはしっかりと法人口座を開設したほうがよいでしょう。

法人口座を開設するためにはまずは、法人登記を無事に済ませる必要があります。

法人口座を開設するためには下記の書類が必要となります。

・会社の商業登記簿謄本(履歴事項全部証明書)

・会社の定款

・会社印

・代表者の印鑑証明書

・代表者の実印

・代表者の身分証明書

・そのほか、会社の運営実態がわかる資料

ただしすべての書類が揃っていても銀行口座が開設できるわけではありません。銀行側も振り込め詐欺や犯罪に使われるリスクも考えて慎重に口座開設するか判断します。

※資本金が小さすぎたりすると、口座開設できない場合もありますので、資本金の金額はしっかりと決めておきましょう。

銀行によってはホームページをチェックするケースもありますので、事前にホームページを用意しておくこともおすすめです。

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その2へ続く

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※当記事は不動産会社のミカタ『不動産開業を決めたら行いたい21のこと【準備と注意点】』を転載しています。