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コロナ禍での個人投資家動向 ~その2~

2021.4.26|業界の知識を深める

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マーケットのトレンドを読み解く

新型コロナウイルスの影響により投資用不動産の流通も滞っていたが、夏以降、順次戻りを見せている。個人的に、多くの不動産投資家や各地の地元大家の会の主催者とSNSで交流を持っており、情報を収集してみた。投資とはリスクを取る必要があるうえ、不動産は高額な投資となるため、コロナでも萎縮していない人が全般的に多いという印象がある。その中でも、積極取得派、売買等による資産の組み換え派、慎重見極め派、他の投資対象に分散派など動きは様々であるが、このコロナ禍での投資家の動きから、今後の不動産投資市場のトレンドを推測してみたい。

(㈱プレミアム・インベストメント&パートナーズ代表 午堂登紀雄)

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観光分野の投資の動き

厳しい状況のインバウンド事業

大きなダメージを受けているのが民泊やゲストハウスといった、インバウンド需要を狙った賃貸ビジネスだ。そもそも外国人が入国できないため、かなり壊滅状態に近い。

転貸で運営していた人は賃貸契約を解約すればいいだけだが、所有して賃貸している人の多くは苦境に陥っている。

では撤退する人が増えているかというと私の周囲ではそうでもなく、パーソナルオフィスや少人数のリモートワーク用に設備を変更し、大幅に賃料を値下げして日本人向けに貸し出すなど工夫している。

コロナの影響で撤退・廃業する企業から、安価でデスクやチェアなどのオフィス家具が手に入る状況なので、それほどコストをかけずに転換できるという。

しかし、そもそも飛行機が飛ばない・出入国制限があるなどで観光を目的とした外国人が入って来られない状況ゆえに、苦しい事業環境はしばらく続きそうだ。


存在感増す外国人投資家

そんな状況の中、最近存在感を示すようになっているのが中国人投資家だ。特に華僑が潤沢なキャッシュで、苦境にあえぐホテルや旅館に食指を伸ばしているそうだ。

コロナの影響が長引けば、旅館やホテルの倒産・廃業は増えるだろう。そしていつになるかはわからないが、従来のように戻るかはともかく、いずれ旅行客は増えるだろう。渡航制限や入国制限も解除され、再び外国人旅行客が来日する日もやってくるだろう。

だからその日に備えて、今のうちに激安で宿泊施設を買収しておけば、高い利回りを叩き出せる。利益を乗せて転売できる。

お金に困っていないから、今は宿泊者が少なく赤字でも問題ない。将来大きく刈り取ればいいだけ──そう考えているのではないだろうか。

私の知人で事業用物件中心の仲介をやっている人に聞いたところ、問い合わせは少しずつ増えており、件数は少ないものの実際に成約事例もあるそうだ。

その彼は、取引相手の国籍等にはこだわらず、仕事として分け隔てなく対応しているものの、もしかしたら日本の観光名所の宿泊施設が中国人に席巻されてしまうのではと危惧している。

ただしこれは中国人投資家に限った話ではなく、日本人投資家も同様のスタンスで物件を探している人はいる。実は私もその一人だ。


不動産投資は今後も有望

障害者グループホームがプチバブル状態に

人口減少で余っていく戸建ての活用方法のひとつに「障害者向けグループホーム」へリフォームし、専門業者に一括借り上げしてもらうというものがある。

障害者グループホームは障害者総合支援法で定められた障害福祉サービスの一つで、基本的に同じ障害を持つ人々が世話人の援助を受けながら少人数で共同生活を行う住宅。簡単に言えば、障害者向けシェアハウスだ。

障害認定される人は増加傾向にあるものの、施設の数が圧倒的に足りないため、ニーズが高い。

物件は投資家が取得した後、地元自治体や消防の指導を仰ぎながらリフォームを施し、募集管理は専門業者へ一括で委託するというスタイルが多い。

業者としても障害者の補助金で運営できるためリスクが少ないうえに、近年ニーズの高かったサービス付き高齢者向け住宅の工事が一段落し、次の受注案件を求める工務店などが大挙として参入しているなど、ちょっとしたバブル状態になっている。

この場合、業者の入金遅延や倒産などのリスクが大きいため、業者選定は慎重になる必要があるものの、この時代に10%以上の利回りを確保できるケースが多いことから、投資家の注目を集めている。

現在はまだまだ物件が少ないため、参入するなら今かもしれない。


一層の知恵と工夫が求められる時代に

コロナ禍の影響は多方面に及んでいるが、「ウィズコロナ」と言われるように、私たちはこれから常に感染者が存在する社会で生きていくのかもしれない。

そのときに必要なのは、やはり創意工夫だ。

たとえば駅から遠く離れたファミリー向けアパートであっても、奥様が好むようなキッチン設備や外観デザインを施せば、高い家賃でも入居は決まる。

リモートワークやテレワークなどが今後も更に浸透すれば、「駅徒歩〇〇分」という条件の優位性が下がり、例えば自分でプチ農業ができる「畑付き賃貸」が価値を持つかもしれない。

初期投資が不要で太陽光パネルシステムを設置できる契約も増えており、「電気自動車シェア付きアパート」が出てくるかもしれない。

物件を見極める目と創意工夫を欠かさない人であければ、今後も不動産投資ビジネスは有望な対象であり続けるだろう。

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新たな需要を掴む力と発想が投資の成否を分ける時代に


『住宅新報』2020年9月22日号「不動産流通特集」より)

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